Réglementation Airbnb à Nice en 2026 : ce qui s'applique vraiment

Louer un logement en courte durée à Nice reste possible en 2026, mais le cadre a changé trois fois en huit mois. Un règlement métropolitain est entré en vigueur le 1^er janvier, le tribunal administratif l'a partiellement suspendu le 29 janvier, et le conseil municipal a adopté le 19 juin un règlement transitoire applicable du 1^er septembre au 31 décembre 2026. Dans les quatre secteurs soumis à quotas, le dépôt de nouveaux dossiers est gelé jusqu'au 31 août. Voici l'état exact du droit applicable, secteur par secteur, avec les échéances à connaître.

Où en est la réglementation niçoise

Le sujet est devenu illisible parce qu'il s'est joué sur trois plans en parallèle : une délibération métropolitaine, un contentieux administratif, et un changement de municipalité. Voici la séquence.

Ce qu'a jugé le tribunal administratif

Saisi en référé par l'Union des professionnels de la location touristique et le Syndicat des professionnels de la location meublée Côte d'Azur, le juge a suspendu l'exécution du règlement sur un point précis : le calcul des quotas retenait les seules résidences principales. Une résidence secondaire reste un logement et devait être comptabilisée. Le principe même de la régulation n'a pas été remis en cause, seule sa méthode de calcul l'a été.

Résidence principale : le plafond de nuitées

Si le logement que vous louez est votre résidence principale, vous n'avez pas à solliciter d'autorisation de changement d'usage. Votre logement est considéré comme résidence principale dès lors que vous l'occupez au moins huit mois par an.

En revanche, un plafond annuel de nuitées s'applique. La délibération municipale du 23 mai 2025 a ramené ce plafond à 90 jours par an, contre 120 auparavant. Les plateformes bloquent automatiquement les calendriers au-delà du seuil.

À noter : la délibération du 19 juin 2026 prévoit un retour à 120 jours à compter du 1^er septembre. Voir la section dédiée plus bas.

Résidence secondaire : l'autorisation de changement d'usage

Pour tout logement qui n'est pas votre résidence principale (résidence secondaire, investissement locatif, bien hérité), une autorisation préalable de changement d'usage délivrée par le Maire est obligatoire avant toute mise en location touristique.

Cette autorisation est nominative et incessible. Elle ne se transmet ni avec le bien en cas de vente, ni à un tiers.

Conditions à réunir

• Un diagnostic de performance énergétique dont l'étiquette se situe entre A et E. Les logements classés F et G sont exclus.
• Le respect des normes de décence.
• Une attestation sur l'honneur de conformité au règlement de copropriété. Vérifiez la mention « habitation bourgeoise » : elle conditionne la possibilité pour la copropriété d'interdire la location touristique.
• Une autorisation par logement. En cas de division d'un logement existant, chaque lot issu de la division nécessite sa propre autorisation.

La durée de l'autorisation est de trois ans sous le règlement de décembre 2025.

Les quotas : quatre secteurs, 671 autorisations

Depuis le 1^er janvier 2026, quatre secteurs de Nice sont soumis à un plafond annuel d'autorisations temporaires de changement d'usage. Le dispositif repose sur l'article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l'habitation, qui permet depuis la loi du 19 novembre 2024 aux communes en tension de fixer une part maximale de locaux pouvant être autorisés.

Modalités de dépôt hors période de suspension

• Une seule fenêtre annuelle, au mois de février.
• Dépôt exclusivement en ligne sur changementdusage.fr/nice, où vous pouvez tester votre adresse.
• Seuls les dossiers complets et éligibles sont retenus, dans la limite du quota.

Hors de ces quatre secteurs, aucun plafond numérique ne s'applique. Les règles générales de durée, de DPE et de compensation restent en vigueur.

Le gel des dépôts jusqu'au 31 août 2026

À la suite du recours des associations professionnelles, la Métropole a suspendu l'ouverture du dépôt des dossiers dans les zones à quotas, initialement prévue au 1^er février, et ce jusqu'au 31 août 2026.

Concrètement, pendant cette période

• Aucun nouveau dossier soumis à quota ne peut être déposé ni instruit.
• Les autorisations déjà accordées restent valides.
• Les biens situés hors zones à quotas ne sont pas concernés.

Ce que vous pouvez déposer malgré le gel

Point rarement relayé, et pourtant décisif si vous êtes concerné : les renouvellements d'anciennes demandes et les dossiers de compensation ne sont pas soumis aux quotas. Ils restent déposables tout au long de l'année, y compris pendant la période de suspension.

Si vous avez renoncé à déposer en février en pensant être bloqué, vérifiez la nature de votre dossier avant de conclure.

Ce qui change au 1^er septembre 2026

Le conseil municipal a adopté le 19 juin 2026 un règlement transitoire applicable du 1^er septembre au 31 décembre 2026. La municipalité présente ce texte comme mettant fin au contentieux et ouvrant un cycle de concertation avec les professionnels et les élus d'opposition, en vue d'un cadre pérenne au 1^er janvier 2027. Les travaux annoncés portent sur l'ajustement des quotas, la révision du zonage et l'évolution des dispositifs existants.

Évolutions annoncées lors des débats en séance

• Plafond de nuitées en résidence principale porté de 90 à 120 jours.
• Durée des autorisations portée de trois à cinq ans.
• Suppression du critère limitant le nombre d'autorisations par foyer fiscal.
• Révision des quotas par secteur.

⚠️ Ces éléments proviennent des débats en conseil municipal et des comptes rendus de presse. Le texte définitif du règlement transitoire fait foi. Cette section sera mise à jour dès sa publication.

Les élus de gauche et écologistes ont voté contre la délibération, y voyant un assouplissement du cadre existant. La municipalité soutient de son côté que le nouveau dispositif permettra de contenir le nombre de logements touristiques tout en simplifiant les démarches des propriétaires. Les deux lectures coexistent ; le texte tranchera.

La compensation

Dans les situations où elle est exigée, la compensation consiste à transformer en habitation un local niçois ayant jusque-là un autre usage : bureau ou commerce.

Le local servant de compensation doit

• Être situé sur la commune de Nice.
• Ne pas avoir été affecté à l'habitation entre le 1^er janvier 1970 et le 31 décembre 1976, ni à aucun moment au cours des trente dernières années.
• Ne pas avoir déjà servi de compensation.
• Répondre aux exigences de décence et au règlement de copropriété.

Il est également possible d'acquérir un titre de commercialité auprès d'un tiers propriétaire de locaux non affectés à l'habitation qu'il transforme en logements. Ces droits s'achètent auprès de sociétés spécialisées ou de bailleurs sociaux. Le coût varie fortement selon le secteur.

Déclaration et numéro d'enregistrement

Indépendamment du changement d'usage, toute mise en location d'un meublé touristique à Nice suppose une déclaration préalable. Elle donne lieu à la délivrance d'un numéro d'enregistrement qui doit figurer sur l'ensemble de vos annonces en ligne, quelle que soit la plateforme.

Cette obligation s'applique dès la première nuit louée et vaut aussi bien pour les résidences principales que secondaires. C'est l'un des points que nous prenons en charge lorsque nous opérons un bien en conciergerie sur la Côte d'Azur : contrôle du numéro d'enregistrement, affichage conforme sur chaque annonce et suivi des échéances d'autorisation.

Sanctions encourues

Les demandes de changement d'usage font l'objet de contrôles à domicile par des agents assermentés. En cas d'infraction constatée, un constat est dressé et transmis au Procureur de la République.

Au titre des articles L. 631-7, L. 651-2 et L. 651-3 du code de la construction et de l'habitation :

Face à ce niveau de risque, certains propriétaires préfèrent transférer l'exploitation : en sous-location professionnelle, c'est l'exploitant qui porte le bail commercial et la conformité opérationnelle, le propriétaire percevant un loyer fixe.

Questions fréquentes

Puis-je déposer une demande de changement d'usage à Nice en ce moment ?

Pas dans les quatre zones à quotas : les dépôts y sont suspendus jusqu'au 31 août 2026. Hors de ces zones, les dépôts restent ouverts. Les renouvellements et les dossiers de compensation ne sont pas concernés par la suspension.

Mon autorisation obtenue en 2025 est-elle toujours valable ?

Oui. La suspension ne concerne que les nouvelles demandes. Les autorisations déjà délivrées restent valides jusqu'à leur échéance.

Combien de nuits puis-je louer ma résidence principale ?

90 jours par an au titre de la délibération municipale du 23 mai 2025. Un retour à 120 jours est prévu par le règlement transitoire applicable au 1^er septembre 2026.

Mon logement est classé F au DPE, puis-je le louer en courte durée ?

Non. Le logement doit présenter une étiquette comprise entre A et E.

Mon bien est-il situé en zone à quotas ?

Les quatre secteurs concernés sont le Vieux-Nice, Riquier–Port–Mont-Boron, le Centre-Ville et l'Ouest. Le téléservice changementdusage.fr/nice permet de tester votre adresse.

Que se passe-t-il si je vends mon bien ?

L'autorisation de changement d'usage est nominative et incessible. Elle ne se transmet pas à l'acquéreur, qui devra déposer sa propre demande.

Quand connaîtra-t-on le cadre définitif ?

Le règlement transitoire court jusqu'au 31 décembre 2026. Un cadre pérenne est annoncé pour le 1^er janvier 2027, à l'issue des travaux du groupe de travail.

Sources officielles

• Délibération n° 4.1 du conseil métropolitain du 5 décembre 2025 : règlement des changements d'usage 2026.
• Délibération n° 1.6 du conseil municipal du 23 mai 2025 : plafond de nuitées.
• Délibération du conseil municipal du 19 juin 2026 : règlement transitoire.
• Ordonnance du juge des référés du tribunal administratif de Nice, 29 janvier 2026.
• Métropole Nice Côte d'Azur : autorisations de changement d'usage.
• Guide du propriétaire de meublés touristiques, commune de Nice, actualisé au 4 juin 2026.
• Articles L. 631-7, L. 631-7-1 A, L. 651-2 et L. 651-3 du code de la construction et de l'habitation.

Cette page est fournie à titre d'information et ne constitue pas un conseil juridique. Pour toute situation particulière, rapprochez-vous de la Mission Protection des Logements de la Ville de Nice ou d'un professionnel du droit.