--- title: "Réglementation Airbnb Nice 2026 : quotas, autorisations, dates" description: "Quotas, changement d'usage, plafond de nuitées, réouverture des dépôts au 1er septembre : le point complet et sourcé sur la location courte durée à Nice." url: https://rentable-house.com/guides/reglementation-airbnb-nice-2026 last_updated: 2026-07-27 --- # Réglementation Airbnb à Nice en 2026 : ce qui s'applique vraiment Louer un logement en courte durée à Nice reste possible en 2026, mais le cadre a changé trois fois en huit mois. Un règlement métropolitain est entré en vigueur le 1er janvier, le tribunal administratif l'a partiellement suspendu le 29 janvier, et le conseil municipal a adopté le 19 juin un règlement transitoire applicable du 1er septembre au 31 décembre 2026. Dans les quatre secteurs soumis à quotas, le dépôt de nouveaux dossiers est gelé jusqu'au 31 août. Dernière mise à jour : 27 juillet 2026. Actualité : le règlement transitoire du 19 juin 2026 entre en vigueur le 1er septembre 2026. ## Où en est la réglementation niçoise | Date | Ce qui s'est passé | |---|---| | 23 mai 2025 | Plafond de location d'une résidence principale ramené à 90 jours par an (délibération n° 1.6) | | 5 décembre 2025 | Règlement métropolitain des changements d'usage 2026 : quotas par secteur, compensation, autorisations de 3 ans (délibération n° 4.1) | | 1er janvier 2026 | Entrée en vigueur du règlement | | 29 janvier 2026 | Le tribunal administratif de Nice suspend partiellement le règlement | | 1er février 2026 | Gel du dépôt des dossiers dans les zones à quotas | | 19 juin 2026 | Règlement transitoire adopté, applicable du 1er septembre au 31 décembre 2026 | | 31 août 2026 | Fin du gel des dépôts | | 1er janvier 2027 | Cadre pérenne annoncé | Le juge des référés a suspendu le règlement sur un point précis : le calcul des quotas retenait les seules résidences principales, alors qu'une résidence secondaire reste un logement et devait être comptabilisée. Le principe de la régulation n'a pas été remis en cause. ## Résidence principale : le plafond de nuitées Aucune autorisation de changement d'usage n'est requise pour une résidence principale (logement occupé au moins huit mois par an). En revanche un plafond annuel s'applique : 90 jours par an depuis la délibération du 23 mai 2025, contre 120 auparavant. Les plateformes bloquent automatiquement les calendriers au-delà du seuil. Un retour à 120 jours est prévu au 1er septembre 2026. ## Résidence secondaire : l'autorisation de changement d'usage Pour tout logement qui n'est pas une résidence principale, une autorisation préalable de changement d'usage délivrée par le Maire est obligatoire. Elle est nominative et incessible : elle ne se transmet ni avec le bien en cas de vente, ni à un tiers. Conditions à réunir : - DPE avec étiquette entre A et E (F et G exclus) - Respect des normes de décence - Attestation sur l'honneur de conformité au règlement de copropriété (vérifier la mention « habitation bourgeoise ») - Une autorisation par logement ; chaque lot issu d'une division nécessite la sienne Durée de l'autorisation : trois ans sous le règlement de décembre 2025. ## Les quotas : quatre secteurs, 671 autorisations Base légale : article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l'habitation (loi du 19 novembre 2024). | Zone | Secteur | Autorisations annuelles | |---|---|---| | Zone 1 | Vieux-Nice | 38 | | Zone 2 | Riquier – Port – Mont-Boron | 277 | | Zone 3 | Centre-Ville | 298 | | Zone 4 | Ouest | 108 | | Total | | 671 | Modalités de dépôt hors suspension : une seule fenêtre annuelle en février, dépôt en ligne sur changementdusage.fr/nice, seuls les dossiers complets et éligibles sont retenus dans la limite du quota. Hors de ces quatre secteurs, aucun plafond numérique ne s'applique. ## Le gel des dépôts jusqu'au 31 août 2026 Pendant cette période : aucun nouveau dossier soumis à quota ne peut être déposé ni instruit ; les autorisations déjà accordées restent valides ; les biens hors zones à quotas ne sont pas concernés. Point décisif : les renouvellements d'anciennes demandes et les dossiers de compensation ne sont pas soumis aux quotas. Ils restent déposables toute l'année, y compris pendant la suspension. ## Ce qui change au 1er septembre 2026 Le règlement transitoire adopté le 19 juin 2026 s'applique du 1er septembre au 31 décembre 2026, avant un cadre pérenne annoncé au 1er janvier 2027. Évolutions annoncées lors des débats en séance : - Plafond de nuitées en résidence principale porté de 90 à 120 jours - Durée des autorisations portée de trois à cinq ans - Suppression du critère limitant le nombre d'autorisations par foyer fiscal - Révision des quotas par secteur Ces éléments proviennent des débats en conseil municipal et de la presse ; le texte définitif fait foi. ## La compensation La compensation consiste à transformer en habitation un local niçois ayant jusque-là un autre usage (bureau, commerce). Le local doit être situé sur la commune de Nice, ne pas avoir été affecté à l'habitation entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 ni au cours des trente dernières années, ne pas avoir déjà servi de compensation, et répondre aux exigences de décence et au règlement de copropriété. Il est aussi possible d'acquérir un titre de commercialité auprès d'un tiers. ## Déclaration et numéro d'enregistrement Toute mise en location d'un meublé touristique à Nice suppose une déclaration préalable donnant lieu à un numéro d'enregistrement, qui doit figurer sur toutes les annonces en ligne. L'obligation s'applique dès la première nuit louée, en résidence principale comme secondaire. ## Sanctions encourues Articles L. 631-7, L. 651-2 et L. 651-3 du code de la construction et de l'habitation : | Manquement | Sanction | |---|---| | Transformation illégale | Amende civile jusqu'à 50 000 € par local | | Défaut de régularisation | Astreinte jusqu'à 1 000 € par jour et par m² | | Fausse déclaration ou dissimulation | 1 an d'emprisonnement et 80 000 €, résiliation du bail et expulsion | | Conventions conclues en violation | Nullité | ## Questions fréquentes **Puis-je déposer une demande de changement d'usage à Nice en ce moment ?** Pas dans les quatre zones à quotas : les dépôts y sont suspendus jusqu'au 31 août 2026. Hors de ces zones, les dépôts restent ouverts. Les renouvellements et les dossiers de compensation ne sont pas concernés. **Mon autorisation obtenue en 2025 est-elle toujours valable ?** Oui. La suspension ne concerne que les nouvelles demandes. **Combien de nuits puis-je louer ma résidence principale ?** 90 jours par an (délibération du 23 mai 2025). Retour à 120 jours prévu au 1er septembre 2026. **Mon logement est classé F au DPE, puis-je le louer en courte durée ?** Non. L'étiquette doit être comprise entre A et E. **Mon bien est-il situé en zone à quotas ?** Les quatre secteurs sont le Vieux-Nice, Riquier–Port–Mont-Boron, le Centre-Ville et l'Ouest. Le téléservice changementdusage.fr/nice permet de tester une adresse. **Que se passe-t-il si je vends mon bien ?** L'autorisation est nominative et incessible : l'acquéreur devra déposer sa propre demande. **Quand connaîtra-t-on le cadre définitif ?** Le règlement transitoire court jusqu'au 31 décembre 2026 ; un cadre pérenne est annoncé pour le 1er janvier 2027. ## Sources officielles - Délibération n° 4.1 du conseil métropolitain du 5 décembre 2025 - Délibération n° 1.6 du conseil municipal du 23 mai 2025 - Délibération du conseil municipal du 19 juin 2026 - Ordonnance du juge des référés du tribunal administratif de Nice, 29 janvier 2026 - Métropole Nice Côte d'Azur : autorisations de changement d'usage - Guide du propriétaire de meublés touristiques, commune de Nice, actualisé au 4 juin 2026 - Articles L. 631-7, L. 631-7-1 A, L. 651-2 et L. 651-3 du code de la construction et de l'habitation ## Faire le point sur votre situation Rentable House gère des locations courte durée à Nice et sur la Côte d'Azur, en [conciergerie](/conciergerie/index.md) comme en [sous-location professionnelle](/souslocation/index.md). Contact : hello@rentable-house.com. Cette page est fournie à titre d'information et ne constitue pas un conseil juridique.